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Acquistare consapevolmente e senza errori un immobile – Terza parte

Completiamo con la pubblicazione della terza parte sull’approfondimento su come acquistare un bene immobile senza fare errori la serie di articoli tecnico informativi che ci ha proposto  l’ing. Eugenio Carè  – Head Project Manager di Euka Engineering srl, società che opera in ambito nazionale e internazionale.

Nel testo che segue trovate le ultime informazioni tecniche ‘importanti’, quelle da sapere prima di procedere all’acquisto di immobili.  Potete scaricare qui un file excel che aiuta alla individuazione dei diversi argomenti trattati e consente una rapida consultazione per argomenti. L’approfondimento completo è pubblicato come ebook sul nostro sito.

Un ringraziamento sentito va all’autore degli articoli ing. Eugenio Carè per la sua disponibilità a contribuire con queste informazioni al complesso tema, soprattutto oggi e a Marino, dell’acquisto di un immobile.

La Redazione

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Parte terza – Ispezione ipotecaria  (completamento) e Condizioni sospensive e risolutive della proposta d’acquisto

di Eugenio Carè – fonte: Andrè Bonfanti (Acquistare casa: verifiche preliminari, proposta e clausole)

(Prima parte qui , Seconda parte qui)

Per poter verificare la presenza di ipoteche, o di altri tipi di gravami sull’unità immobiliare (pignoramenti, servitù, etc.), è necessario procedere con una ispezione ipotecaria, da farsi tramite estrazione del cosiddetto elenco sintetico delle formalità, eseguito sulla parte promittente venditrice in quanto soggetto ipotecario “contro”, e relativa all’unità immobiliare, per poi procedere con eventuali estrazioni delle note e/o dei titoli. Le ispezioni ipotecarie (chiamate anche impropriamente visure ipotecarie) non sono intuitivamente facili come le visure catastali, e richiedono una certa esperienza dato che è necessario districarsi tra nomenclature particolari, registri digitali e cartacei, analisi delle cosiddette note e dei titoli, verifica degli omocodici, etc. Le analisi ipotecarie sono fatte dal notaio, per cui l’acquirente non ha bisogno di occuparsi di questo aspetto.

Tuttavia, come già ricordato, in genere il notaio entrerà in gioco solo in un secondo momento, mentre l’acquirente avrebbe bisogno di conoscere la situazione in cui si trova l’immobile già durante le prime fasi della contrattazione, anche perché la presenza di vincoli può modificare il valore reale del bene. Pertanto, l’acquirente che vuole procedere con rigore a tutte le verifiche prima di fare una proposta, dovrebbe richiedere anche una ispezione ipotecaria recente, qualora non sia già stata fatta dall’agenzia immobiliare o qualora non sia già messa a disposizione dal venditore. L’ispezione ipotecaria cosi definita, però, è limitata alle trascrizioni in capo al soggetto venditore attuale, ovvero non è una visura che risale indietro nel tempo ai precedenti proprietari. Per avere la certezza di entrare in possesso di un immobile senza vincoli, è necessario procedere con una ispezione ipotecaria ventennale, e, qualora l’acquirente abbia bisogno di richiedere un mutuo, sarà anche necessario richiedere il Certificato ipotecario ventennale relativo a tale ispezione.

 

Documentazione condominiale

Il primo (regolamento contrattuale), in genere stabilito dal costruttore o dal proprietario dell’intero immobile o, ancora, dalla unanimità dei condòmini in assemblea, può imporre delle limitazioni alle parti private esclusive (cioè non solo alle parti comuni) e può vietare ad esempio alcune destinazioni d’uso (ad es. possono essere vietati gli usi promiscui ad ufficio, i laboratori dentistici, etc.), cosi come può limitare alcuni diritti della sfera soggettiva (ad es. divieto di suonare uno strumento musicale). Il secondo (regolamento assembleare), invece, costituito a maggioranza, non può incidere sulle parti private esclusive, ma può indicare dei vincoli o dei divieti che potrebbero non essere accettabili da parte del futuro acquirente.

E’ da segnalare che il regolamento contrattuale deve essere esplicitamente allegato o riportato nell’atto di compravendita e, in genere, è anche trascritto in Conservatoria. Pertanto, questo tipo di regolamento sarà comunque portato all’attenzione dell’acquirente dal notaio che effettuerà le verifiche sui vincoli cui l’immobile è soggetto. Tuttavia, come già segnalato, il notaio entrerà in gioco solo in un secondo momento, percui sarebbe opportuno che l’acquirente richieda una copia del regolamento condominiale prima di proporre un’offerta per l’unità immobiliare.

 

 

 

 

Documenti proprietà

I documenti di identità dell’attuale proprietà non sono rilasciati all’acquirente ma al notaio, nel momento in cui questi dovrà accertare l’identità delle parti. Si elencano qui solo a titolo di completezza, ad indicazione degli ulteriori documenti che il venditore dovrà fornire per la corretta conclusione della compravendita:

 

Condizioni sospensive e risolutive della Proposta d’Acquisto

Qualora l’acquirente valuti che manchino delle informazioni o dei documenti per tutelarsi durante una Proposta di Acquisto, è bene che egli si avvalga della disciplina della condizione di cui all’ Art. 1353 Cod. Civ. – Contratto condizionato, indicando nella Proposta una o più condizioni che subordinano l’efficacia della stessa all’avveramento della condizione. Dato che, come si diceva, la Proposta di acquisto diventa immediatamente un Preliminare di vendita (con tutte le conseguenze e le spese che conseguono) nel momento in cui il venditore accetta, è opportuno che l’acquirente inserisca tutte le clausole necessarie. E’ però importante distinguere i due tipi principali di condizioni (senza scendere nel dettaglio delle altre fattispecie di condizioni e nelle interpretazioni di dottrina e giurisprudenza): la condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa) e la condizione sospensiva. Con una condizione risolutiva, il contratto è efficace sin da subito ma si risolve (cioè decade, e retroattivamente) se la condizione si avvera nel futuro. Una Proposta di acquisto subordinata a questo tipo di condizione, qualora la Proposta sia accettata dal venditore e quindi diventi automaticamente un Preliminare di vendita, è di fatto subito valida (tecnicamente, il contratto è efficace fino all’avverarsi della condizione). Con una condizione sospensiva, il contratto è sospeso fino all’avverarsi della condizione (tecnicamente, il contratto è efficace da quando la condizione si avvererà). Una Proposta di acquisto subordinata a condizione sospensiva, anche qualora la Proposta sia accettata dal venditore, non diventa automaticamente Preliminare di Vendita finché non si avverano le condizioni. Una condizione sospensiva, salvo casi particolari, deve essere accompagnata da un termine temporale, altrimenti c’è il rischio che si configuri un danno per una delle due parti . E’ da notare che una condizione può essere scritta sia in forma sospensiva, sia in forma risolutiva. Prendete questo esempio: acquisterò l’immobile se il venditore otterrà il permesso di costruire (condizione sospensiva); acquisto l’immobile, ma nel caso in cui il venditore non ottenga il permesso di costruire, verranno meno gli effetti dell’atto (condizione risolutiva). Si sottolinea anche che le Proposte d’acquisto contenenti anche una sola condizione sospensiva interrompono il diritto alla provvigione del mediatore o dell’Agenzia fino a che la condizione non si avvera;  (Art. 1757, comma 1, Cod. Civ. – Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi). Viceversa, le Proposte contenenti una o più condizioni risolutive, dato che sono efficaci da subito, danno diritto alla provvigione di mediazione analogamente alle Proposte non condizionate. Nell’elenco seguente sono elencate, non esaustivamente, alcune condizioni che possono essere incluse nella Proposta d’Acquisto e/o nel Contratto Preliminare di Compravendita:

Fine approfondimento

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